Nella
nuova pubblicazione dell'Agenzia, tutto quello che occorre sapere
prima di comprare l'abitazione: le verifiche da fare, i tributi da
pagare, i possibili "sconti" da fruire
L'acquisto
della casa è il tema trattato nell'ultima guida
"l'Agenzia
informa",
da oggi on line sul sito delle Entrate. Un pratico manuale per chi si
accinge a compiere l'importante passo e vuole evitare problemi con il
Fisco. In evidenza, l'estensione dei benefici "prima casa"
a chi è già proprietario di un immobile acquistato con le
agevolazioni e i vantaggi derivanti dall'applicazione del "prezzo
valore", il sistema che prevede il calcolo delle imposte in base
al valore catastale del fabbricato e non al corrispettivo pagato.
I
primi passi che portano al rogito: controlli sull'immobile e
contratto preliminare
Come
suggerisce la guida, prima di effettuare l'acquisto è consigliabile
informarsi sulla situazione dell'immobile e, soprattutto, accertarsi
che si stia comprando dal legittimo proprietario. Agli accertamenti
fatti, a tale scopo, dal notaio, si aggiungono i controlli che ogni
cittadino può liberamente effettuare, grazie ad alcuni servizi
disponibili sul sito dell'Agenzia, in particolare quello della
consultazione della banca dati catastale e ipotecaria.
Per
esempio, effettuando un'ispezione ipotecaria si possono consultare i
registri immobiliari e verificare chi risulta essere proprietario
dell'immobile che si vuole acquistare o se su di esso sono state
iscritte ipoteche o sono presenti pendenze, anche giudiziarie.
La
consultazione può farla chiunque (persona fisica o non), ma è
gratuita solo se a richiederla è il proprietario dell'immobile o il
titolare di altro diritto reale di godimento.
Una volta
verificato che sia tutto in regola, può accadere che non sia
possibile, per motivi di varia natura, stipulare subito il contratto
di compravendita.
In tale situazione, acquirente e venditore
possono comunque impegnarsi giuridicamente a concludere l'affare in
un momento successivo, attraverso un contratto preliminare di
acquisto, redatto in forma scritta, noto anche come "compromesso".
Il preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla
sottoscrizione (trenta giorni se stipulato da un notaio) e le imposte
pagate con la registrazione saranno poi scalate da quelle dovute sul
contratto definitivo di compravendita.
Per una maggiore tutela
dell'acquirente, raccomanda la guida, è importante chiedere al
notaio di trascrivere il compromesso nei registri immobiliari. Solo
con la trascrizione, difatti, eventuali vendite dello stesso immobile
o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non
pregiudicheranno i diritti del compratore.
Le
imposte e l'importanza del sistema del "prezzo valore"
È
con la stipula del contratto di compravendita che avviene il
trasferimento della proprietà dell'immobile. Questo è anche il
momento in cui si conoscono quali, ma soprattutto quante, imposte
sono dovute per l'acquisto.
La guida segnala subito che le imposte
da pagare dipendono da vari fattori. Sono diverse, per esempio, se a
vendere è un "privato" o un'impresa, sono di importo
minore se l'acquirente ha i requisiti per usufruire dei benefici
prima casa.
In sintesi, per l'acquisto di un'abitazione senza
le agevolazioni prima casa, sono dovute:
l'imposta
di registro al 9% e le imposte ipotecaria e catastale (50
euro ciascuna), quando si acquista da un privato o da un'impresa che
vende in esenzione Iva
l'Iva
al 10% (o 22% per gli immobili di categoria castale A/1, A/8
e A/9) più l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e
catastale (200 euro ciascuna), quando a vendere è un'impresa e la
vendita è soggetta a Iva.
La
base imponibile su cui calcolare l'Iva è sempre costituita dal
prezzo della cessione.
Per le vendite assoggettate all'imposta
proporzionale di registro, invece, vi è l'opportunità di chiedere
al notaio, al momento dell'acquisto, l'applicazione della cosiddetta
regola del "prezzo valore". Si tratta di un particolare
meccanismo di calcolo della base imponibile, che viene determinata
sulla base del valore catastale dell'immobile, indipendentemente
dalla somma pagata e indicata nell'atto. Il valore catastale
dell'immobile si ottiene moltiplicando la rendita castale, rivalutata
del 5%, per il coefficiente 120.
Tuttavia, il sistema del prezzo
valore può essere richiesto solo per le cessioni di immobili a uso
abitativo (e relative pertinenze) e se l'acquirente è una persona
fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali,
artistiche o professionali.
Non trascurabili i vantaggi per
l'acquirente che ne chiede l'applicazione: riduzione del 30% degli
onorari del notaio e limitazione del potere di controllo dell'Agenzia
delle Entrate che, salvo i casi di occultamento del prezzo pattuito,
non potrà accertare un maggior valore ai fini dell'imposta di
registro.
Quanto si risparmia sulla "prima casa"
Il
Fisco italiano, come del resto accade in quasi tutti i principali
Paesi europei, pone particolare attenzione alla tassazione della
prima casa, prevedendo importanti agevolazioni sia per l'acquisto che
per il semplice possesso.
Quando si compra da un privato o da
un'impresa che vende in esenzione Iva, l'imposta di registro scende
dal 9 al 2 per cento. Si applica l'aliquota ridotta del 4%
(invece del 10%), se il venditore è un'impresa e la vendita è
soggetta a Iva.
Ragguardevoli, quindi, le somme che si
risparmiano. Attenzione, però, gli sconti sono concessi solo se
l'acquirente possiede precisi requisiti e l'immobile presenta
caratteristiche ben definite.
Anzitutto, l'abitazione che si
acquista non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
(non deve trattarsi, in sostanza, di un'abitazione di tipo signorile,
di una villa, di un castello o di un palazzo di pregio artistico e
storico). Inoltre, deve trovarsi nel territorio del comune in cui
l'acquirente risiede o svolge la propria attività. Se residente
altrove, per non perdere i benefici dovrà trasferire la residenza,
entro diciotto mesi dall'acquisto, nel comune in cui si trova
l'immobile.
Anche quando si acquista con le agevolazioni prima
casa si potrà richiedere, se la vendita non è soggetta a Iva,
l'applicazione del sistema del prezzo valore e usufruire degli stessi
vantaggi indicati sopra. Il valore catastale dell'immobile sarà
determinato, in questo caso, moltiplicando la rendita catastale
rivalutata per il coefficiente 110.
Un'importante novità
segnalata nella guida, infine, è quella introdotta dalla legge di
stabilità 2016, che prevede la possibilità, per chi possiede già
un'abitazione acquistata con i benefici prima casa, di acquisire una
nuova casa, sia a titolo oneroso che gratuito (successione o
donazione) e richiedere ugualmente le agevolazioni. L'unica
condizione da rispettare, per non perdere questa opportunità, è
vendere l'abitazione già posseduta entro un anno dal nuovo
acquisto.
Le risposte ai dubbi più frequenti
A
chiudere la pubblicazione una serie di quesiti, con le relative
soluzioni, sui casi in cui l'Agenzia delle Entrate può notificare un
avviso di rettifica per accertare un maggior valore dell'immobile
acquistato, rispetto a quanto dichiarato nel contratto, e sulla
corretta applicazione dei benefici prima casa in situazioni
particolari. Tra queste: l'acquisto di due appartamenti contigui,
quello di una casa che si trova nello stesso comune in cui si
possiede già la nuda proprietà su altra abitazione, l'eventuale
perdita delle agevolazioni quando si cede in locazione l'immobile o
se non si trasferisce la residenza nel comune in cui si trova
l'abitazione, anche se in esso si ha la dimora.
