Dubbio propone:
Si è tenuta al ministero delle Infrastrutture e dei
Trasporti la riunione del tavolo sulla casa ed è stata l’occasione per
presentare le linee guida
interpretative di ausilio all’attuazione del DL Salva Casa, come supporto
agli enti territoriali.
Il MIT ha puntato sulla semplificazione delle regole
a vantaggio del cittadino (per esempio, con il silenzio assenso sulle domande
edilizie entro 45 giorni); sugli sportelli unici comunali che parleranno con
Sovrintendenze e Regioni, evitando che il cittadino giri troppi uffici, potendo
sanare anche difformità su immobili vincolati; sulla semplificazione per
recupero sottotetti e cambi di destinazione d’uso.
Di seguito, alcuni dei punti più significativi:
1. STATO LEGITTIMO – VERIFICA TITOLI PREGRESSI
Problematica
Prima del DL Salva Casa, chiunque avesse voluto
presentare una pratica edilizia al Comune, relativa, per esempio, a una
ristrutturazione o persino al semplice rinnovo degli impianti esistenti,
avrebbe dovuto ricostruire lo “stato legittimo” dell’immobile, ovverosia la sua
storia costruttiva, a partire dal momento della sua costruzione sino all’ultimo
intervento eseguito, con notevole dispendio di tempo ed energie dovuto alla
necessità di controllare, e, prima ancora, di reperire, l’intera catena dei
titoli.
Soluzione DL Salva Casa
Il DL Salva Casa ha notevolmente semplificato
l’iter, in quanto consente al cittadino di poter dimostrare lo stato legittimo
dell’immobile ricostruendo la sua storia a partire dall’ultimo intervento
eseguito, sempreché risulti che il Comune abbia già verificato la regolarità
della catena di titoli precedenti.
Chiarimenti Linee guida
Per chiarire come leggere questa previsione
normativa, il MIT sta definendo apposite linee interpretative di ausilio
all’attuazione del DL Salva Casa, di imminente pubblicazione. Nelle linee guida
sarà chiarito che la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici
comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo
intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli
pregressi. Viene così pienamente valorizzato il legittimo affidamento del
cittadino rispetto all’operato della Pubblica amministrazione che, in occasione
delle verifiche pregresse, non abbia mai rilevato motivi ostativi
all’ottenimento dei titoli. Tale meccanismo potrà essere applicato sia ai
titoli rilasciati dalla PA (come nel caso di un permesso di costruire), sia ai
titoli formatisi in virtù di un silenzio assenso (come nel caso della SCIA).
2. UTILIZZO DELLE NUOVE PROCEDURE IN SANATORIA PER
FINALITÀ MULTIPLE
Novità DL Salva Casa
Una delle novità più significative introdotte con il
DL Salva Casa consiste nella possibilità di avviare procedimenti “a finalità
multipla”. Infatti, la riforma, come noto, consente al cittadino di risparmiare
tempo ed energie presentando al Comune un’unica istanza sia per effettuare il
cambio d’uso, sia per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova
destinazione dell’immobile. In tal caso, gli uffici comunali avvieranno,
appunto, un procedimento a “finalità multipla”, all’interno del quale, per
ragioni di economia procedurale, verrà contestualmente vagliata sia la
legittimità dell’intervento da eseguire che del cambio d’uso richiesto.
All’esito, verrà rilasciato un unico titolo abilitativo.
Chiarimenti Linee guida
Sebbene questa innovazione sia stata prevista
espressamente soltanto nel quadro delle agevolazioni ai cambi di destinazione
d’uso, le linee guida MIT chiariscono che è possibile attivare un procedimento
“a finalità multipla” per tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia
previsti dal DL Salva Casa. A titolo esemplificativo, un cittadino potrà
presentare un’unica istanza in cui, contestualmente, chiede la sanatoria di una
difformità del passato e il cambio d’uso dell’immobile condizionato alla sanatoria.
3. SANATORIA DELLE PICCOLE DIFFORMITÀ/VARIAZIONI
ESSENZIALI SUGLI IMMOBILI VINCOLATI
Problematica
Prima del DL Salva Casa, in moltissimi casi non
sarebbe stato possibile ottenere la sanatoria di interventi realizzati su
immobili sottoposti a vincolo, in ragione dei rigidi presupposti richiesti per
l’accertamento della compatibilità paesaggistica regolata dal Codice dei beni
culturali e del paesaggio. In particolare, non sarebbe stato possibile in
nessun caso sanare difformità, anche di lieve o minima entità, nel caso in cui
queste avessero comportato un aumento di volumi o di superfici.
Soluzione DL Salva Casa
Il DL Salva Casa ha posto rimedio a questa eccessiva
rigidità del sistema, consentendo ai cittadini di presentare agli uffici
comunali un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica anche
nell’ipotesi di aumento di volumi o superfici. In tal caso, senza che operi
alcuna preclusione, verrà infatti attivato un sub-procedimento volto ad
acquisire entro tempi certi (con clausola del silenzio-assenso) apposito parere
sia da parte della Regione (o dall’ente delegato) che della Soprintendenza ai
fini della positiva conclusione del procedimento principale di sanatoria
ordinaria.
Chiarimenti Linee guida
A fronte delle segnalazioni raccolte da numerose
amministrazioni comunali, che segnalano la resistenza di alcune Soprintendenze
nell’attuazione delle novità del DL Salva Casa, le linee guida MIT specificano
la piena operatività del meccanismo in sanatoria disciplinato nel nuovo
articolo 36-bis, comma 4 del testo unico edilizia. La nuova procedura prevede
che, per gli immobili vincolati, il proprietario o l’avente titolo presenti una
unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che
provvederà ad inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità
paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui
la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici. Ogni fase
procedimentale è scandita da tempi chiaramente individuati dalla legge e dalla
regola del silenzio-assenso.
4. REGOLARIZZAZIONE VARIANTI ANTE ‘77
Problematica
Prima del DL Salva Casa era difficile, se non
impossibile, sanare le difformità, realizzate nella costruzione degli immobili
realizzati prima del 30 gennaio 1977, anche se di modesta entità. La disciplina
applicabile prima del 30 gennaio 1977 - data di entrata in vigore della cd. legge
Bucalossi, che ha subordinato il diritto a costruire ad un titolo edilizio
rilasciato dall'amministrazione comunale a fronte del pagamento di un
corrispettivo - non prevedeva, infatti, alcuna procedura per l’approvazione
delle varianti in corso d’opera. Si ricorda che gli immobili ante ‘77 coprono
una percentuale significativa del patrimonio edilizio nazionale.
Novità DL Salva Casa
Il DL Salva Casa consente al cittadino di accedere a
una speciale procedura di regolarizzazione delle parziali difformità compiute
nel corso dei lavori attinenti a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio
1977. Il cittadino viene così posto nelle condizioni di riportare in maniera
agevole nell’alveo della legalità interventi risalenti, per i quali era prassi
non presentare varianti in corso d’opera, non essendo prevista una procedura
per effettuarle. Basterà, infatti, presentare una SCIA in sanatoria e
provvedere al pagamento della relativa sanzione.
Chiarimenti Linee guida
Per chiarire quali sono i casi per i quali è
possibile accedere a questa procedura, le linee guida del MIT specificano che è
sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito
dei lavori riconducibili ad un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977,
anche se le stesse siano state realizzate in data successiva.
Le citate linee guida intervengono poi sugli aspetti
di maggiore semplificazione, ravvisabili sia dal lato dei controlli, sia dal
lato del trattamento sanzionatorio: per quanto riguarda il primo aspetto, viene
definitivamente chiarito che gli uffici comunali, diversamente da quanto accade
nelle ordinarie pratiche di sanatoria, non sono chiamati ad effettuare alcuna
verifica in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina
urbanistica ed edilizia; per quanto riguarda, invece, il secondo aspetto, viene
chiarito che il cittadino sarà soggetto a una sanzione compresa tra i 1.032 e i
10.328 euro e, quindi, al trattamento sanzionatorio di maggior favore già
previsto per l’accertamento di conformità degli interventi eseguiti in assenza
o in difformità dalla SCIA edilizia.
5. TOLLERANZE E IMMOBILI
Novità DL Salva Casa
Il DL Salva Casa, con l’intento di ricondurre
nell’alveo della legalità irregolarità di minima entità esclusivamente dovute
ai limiti insiti nelle tecniche costruttive utilizzate in passato, ha ampliato
il perimetro delle tolleranze costruttive ante 24 maggio 2024, stabilendo che,
a determinate condizioni, scostamenti superiori al 2% rispetto alle misure
progettuali non costituiscono violazione edilizia né, in caso di immobile
sottoposto a vincolo, necessitano di autorizzazione paesaggistica.
Chiarimenti Linee guida
Le linee guida MIT precisano – come esplicitamente
previsto dal DL Salva casa - che le tolleranze calcolate sulle nuove soglie
(dal 2 al 6%, a seconda della superficie dell’unità immobiliare) possono essere
fatte valere anche su immobili vincolati.
6. SANZIONI APPLICABILI ALLE NUOVE PROCEDURE IN
SANATORIA
Novità DL Salva Casa
Il DL Salva Casa subordina l’efficacia della SCIA in
sanatoria per la regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni
essenziali al pagamento di un importo pari al doppio dell'aumento del valore
venale dell'immobile valutato dall’Agenzia delle entrate e comunque compreso
tra i 1.032 e i 10.328 euro se l'intervento risponde alla doppia conformità
“attenuata” e tra i 516 e i 5.164 euro se l'intervento risponde invece alla
doppia conformità “tradizionale”.
Chiarimenti Linee guida
Le linee guida MIT forniscono criteri metodologici
orientativi a favore dei Comuni per la corretta determinazione delle sanzioni
in esame, invitandoli a fare riferimento alle prassi applicative già in uso
prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa.
Nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento
non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere
applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime edittali, senza la
necessità di coinvolgere gli uffici dell’Agenzia delle entrate.
Negli altri casi, viceversa, si specifica che le
sanzioni – secondo quanto previsto dalla nuova modulistica in corso di adozione
– saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento
della presentazione dell’istanza di SCIA in sanatoria; il conguaglio all’esito
della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’Agenzia
delle entrate.
7. MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO - SPECIFICHE
CONDIZIONI
Problematica
Prima del DL Salva Casa, chiunque avesse voluto
usare, per qualsiasi ragione, il proprio immobile per scopi diversi da quelli
fino ad allora prescelti, per esempio passando da una destinazione residenziale
a una turistico-ricettiva, avrebbe dovuto fronteggiare tutte le difficoltà che,
come noto, contraddistinguono un contesto normativo frammentato. Il cittadino
avrebbe dovuto orientarsi, quindi, nei meandri di una disciplina
urbanistico-edilizia stratificatasi nel tempo, attenzionando con la dovuta
cautela le condizioni, le limitazioni e i divieti di volta in volta
eventualmente previsti dalle normative regionali e dagli strumenti di
pianificazione urbanistica comunale.
Soluzione DL Salva Casa
Il DL Salva Casa ha notevolmente semplificato queste
verifiche, introducendo disposizioni di principio volte a ritenere sempre
ammissibile il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali più
affini (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e
commerciale), ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici
comunali di fissare specifiche condizioni
Chiarimenti Linee guida
Per chiarire come dare attuazione a questa
previsione, le linee interpretative di ausilio all’attuazione del DL Salva Casa
predisposte dal MIT chiariscono che queste condizioni devono essere
specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già
previsto negli strumenti urbanistici comunali, mediante apposite determinazioni
adottate dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa. L’obiettivo è evitare qualsiasi
margine di ambiguità in merito alle condizioni richieste dai Comuni per i
mutamenti di destinazione d’uso, evitando che tali condizioni possano essere
derivate implicitamente da strumenti urbanistici approvati prima del DL Salva
Casa, come tali non coerenti con la semplificazione operata dalla riforma.
8. MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO – ONERI
URBANISTICI
Problematica
Prima del DL Salva Casa, il cittadino che avesse
voluto modificare in maniera incisiva l’uso fatto del proprio immobile, passando,
per esempio, da una destinazione residenziale a una commerciale, avrebbe dovuto
pagare un importo, anche rilevante, a titolo di contributo per gli oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria. Non solo. Il Comune avrebbe anche potuto
chiedere di cedere o di reperire, acquistandole a prezzo di mercato, aree per
la realizzazione di opere pubbliche, da destinare per esempio a parcheggi, o,
in alternativa, di pagare un’ulteriore somma di denaro (cd. “monetizzazione”),
sempreché tale ultima possibilità fosse prevista dalla legge regionale.
Soluzione DL Salva Casa
Il DL Salva Casa, venendo incontro a coloro i quali
intendano usare il proprio immobile in modo diverso rispetto al passato
nell’ambito delle categorie funzionali più affini (residenziale, turistico-ricettiva,
produttiva-direzionale e commerciale), ha escluso l’obbligo di reperire aree da
cedere al Comune per la realizzazione di servizi di interesse generale o di
parcheggi, confermando invece l’obbligo di corrispondere, se previsto, il
contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Chiarimenti Linee guida
Per chiarire ulteriormente cosa al cittadino spetti
o non spetti pagare, le linee guida di prossima pubblicazione specificano che
nemmeno è dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria, il cui
pagamento, in un contesto già urbanizzato e quindi già dotato, per esempio, di
strade residenziali, illuminazione e fognature, si risolverebbe in una
mera duplicazione di costi a carico del richiedente, senza alcun vantaggio
correlato. Come ulteriore ausilio, il cittadino viene informato che l’esonero
dal reperimento delle aree e dal pagamento degli oneri di urbanizzazione
primaria opera anche in presenza di disposizioni comunali contrarie.
9. SOTTOTETTI
Problematica
Già prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa,
molte Regioni si sono dotate di normative finalizzate a consentire il recupero
dei sottotetti a fini abitativi. Tenuto conto degli effetti positivi
registratisi in termini di ampliamento dell’offerta abitativa e di contrasto al
consumo di nuovo suolo, si è ritenuto opportuno incentivare il ricorso allo
strumento, mediante misure di semplificazione.
Soluzione DL Salva Casa
Sul punto, il DL Salva Casa ha introdotto una deroga
in materia di distanze, consentendo l’intervento di recupero del sottotetto
anche in quei casi in cui non sia possibile rispettare le distanze minime tra
gli edifici e dai confini, come accade, ad esempio, all’interno di contesti già
totalmente urbanizzati. Il cittadino, per avvalersi di questa semplificazione,
dovrà tuttavia mantenere inalterata la distanza preesistente e non potrà né
alterare la forma e la superficie del sottotetto, né sopraelevare, fatto salvo
il caso in cui sia autorizzato ad apportare tali modifiche dalla legge
regionale.
Pertanto, a titolo esemplificativo, ci si potrà
avvalere della deroga in materia di distanze nel caso in cui l’intervento di
recupero consista in un mero cambio d’uso con opere interne al sottotetto
ovvero in una ristrutturazione della copertura comportante esclusivamente una
rotazione delle falde, ma non nel caso in cui l’intervento comporti anche la
sopraelevazione della gronda.
Chiarimenti Linee guida
Le linee guida MIT rimarcano come le semplificazioni
introdotte dalla riforma potranno operare in tutte quelle regioni che sono già
intervenute o interverranno in futuro con proprie disposizioni a regolare gli
interventi di recupero dei sottotetti, anche se la disciplina regionale prevede
solo una regolazione parziale degli interventi in esame.
È possibile consultare le Linee Guida DL Sava
Casa: qui
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